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物业说了不算!小区的哪些事项必须由业主共

民法典民生热点问题之业主共同决定的事项及表决要求《民法典》第278条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
 
本条是关于业主共同决定事项的范围及重大事项表决要求的规定,内容涉及业主共同管理权行使,关系到业主参与共同事务和对共同财产的管理。根据《民法典》第271条的规定,建筑物区分所有权包括业主的“共同管理”权,是业主作为专有部分的所有人和共有权人所享有的基本权利,但也是业主的一项义务。业主共同决定的事项有的属于行使权利范围,有的属于履行义务范围。这些事项涉及业主的共同利益,需要业主共同决定。
 
本条规定的业主共同决定的重大事项包括一般重大事项和特别重大事项,本条第2款对一般重大事项和特别重大事项分别规定了不同的表决通过要求。
 
一、“双三分之二以上”参与表决本条第2款的规定首次对参与表决的最低出席人数提出了要求,明确了参与表决的业主专有部分面积和人数占比,但对计算该比例所依据的专有部分面积以及业主人数占比的参照基数和计算方法未作明确规定。对此,笔者认为,专有部分面积以及业主人数占比应当分别以建筑总面积和业主总人数作为基数进行计算。具体计算方法可以参照《建筑物区分所有权纠纷解释》第8条、第9条的规定予以计算。《建筑物区分所有权纠纷解释》第8条规定,专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。第9条规定,业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。总人数,按照前项的统计总和计算。
 
二、“双过半数”同意的一般重大事项本条第2款规定,决定以下事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
 
一是制定和修改业主大会议事规则。业主大会通过业主大会议事规则建立大会的正常秩序,保证大会内业主集体意志和行为的统一,对业主权利影响较大,因此本条将该项内容作为业主共同决定的事项之首予以规定。
 
二是制定和修改管理规约。管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定,规定建筑区划内有关建筑物及其附属设施的使用、维护、管理等事项,是业主对建筑物及其附属设施的一些重大事务的共同约定,既包括对物的管理,也包括对业主行为作出规范和约定。
 
三是选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主委员会作为业主会议的执行机构,可以根据业主大会议事规则以及业主会议的授权,召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。业主有权参加业主大会来选举业主委员会或者更换业主委员会的组成人员,授权上述团体组织对外代表业主签订物业服务合同,监督业主公约的实施。如果业主委员会成员不认真履行职责,不能代表业主的利益或者损害业主的共同利益,业主有权共同决定更换业主委员会成员。
 
四是选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理人都属于物业服务人,物业服务涉及建筑物及其附属设施的使用、维修,公共秩序、环境卫生、小区治安等诸多方面,物业服务人关系到物业服务的质量,选聘和解聘物业服务人应由业主共同决定。
 
五是使用建筑物及其附属设施的维修资金。《民法典》第281条规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。《物业管理条例》第53条第2款规定,“专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用”。
 
六是有关共有和共同管理权利的其他一般重大事项。由于列举性规定无法穷尽各种情形,故在采取列举的方式以外,指出具有同类性质的事项属于业主共同决定的事项范围,增加一项兜底性条款,以弥补列举式立法模式之不足,避免挂一漏万,同时也是为了适应日益变化的社会变迁。
 
三、“双四分之三以上”同意的特别重大事项本条第2款规定,决定以下事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
 
一是筹集建筑物及其附属设施的维修资金。建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。维修资金可以有不同的来源,包括业主为维修而筹集的资金和业主按照国家规定缴纳的专项维修资金。《物业管理条例》第7条第4项规定,业主在物业管理活动中,应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第53条第1款规定,“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”。《住宅专项维修资金管理办法》第2条第2款规定,维修资金性质上属于专项基金,系为特定目的,即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外,单独筹集、专户存储、单独核算。专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系,而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。非住宅专项维修资金并非按照国家有关规定而预先交存的资金,而是按照建筑物及其附属设施的维修、更新和改造需要而筹集。本条对此事项需经“双四分之三以上”同意才能表决通过。
 
二是改建、重建建筑物及其附属设施。现实生活中,业主、业主委员会、物业公司就建筑物及其附属设施的改建、重建往往发生争议。本条规定的改建、重建的建筑物及其附属设施应当是业主的共有部分的维修、更新和改造,包括电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等。建筑物及其附属设施的改建、重建,涉及业主建筑物区分所有权的行使,费用的负担,涉及业主重大利益,区别于一般重大事项,对此事项需经“双四分之三以上”同意才能表决通过。
 
三是改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。共有部分的用途具有法定性,原则上不得改变。但业主基于特定目的和必要,有时确有改变其用途的需要。对此,《物业管理条例》第37条规定,物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。该条例第49条规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。以上所称的“物业管理用房”“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施”,都属于《民法典》第274条规定的属于业主共有的部分。实践中,因利用共有部分从事经营性活动产生的纠纷经常发生,此类事项涉及每一位业主的共有财产权。《物业管理条例》第54条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。因此,本次《民法典》修改中将该事项纳入特别重大事项,即应当经“双四分之三以上”同意才能表决通过。
 
四、需要注意的问题本条明确规定了须经业主共同决定的事项范围,其意义主要在于在制度上排除共有和共同管理权因业主个体恣意行为而受到侵害。但在确定了业主共同决定事项的范围之后,还要解决另一个问题,即避免因共同决议权利过度行使损害业主个体合法权益。近年来,随着住房条件的改善,因无电梯住宅小区通过业主多数决加装电梯导致一楼业主提起诉讼的案件时有发生。正确处理这类案件实质是如何在建筑物区分所有权法律制度框架内协调好业主个体权利与业主共同利益之间的矛盾与冲突。《民法典》第280条规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。可见,妥善协调两者之间的关系既是建筑物区分所有权法律制度的难点,更是精准把握其制度目的的关键所在。
 
我认为,业主大会决议对业主具有约束力是实现业主团体利益的重要制度保障,如果不对团体利益予以足够的重视和保护,将导致社会秩序和谐有序的基础受到冲击和破坏。如何权衡,关键取决于共同(多数)意志对个体权利的强加是否冲破了私权行使自由的底线,取决于是否提供了正当程序的保障,是否对利益受损者给予了合理的补偿。

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